حاسبة نسبة تغطية خدمة الدين (DSCR)

معادلة DSCR

تستخدم هذه الحاسبة المخصصة للعقار المعادلات الآتية:

• صافي الدخل التشغيلي = إجمالي الدخل التشغيلي الفعلي − مصروفات التشغيل
• DSCR = صافي الدخل التشغيلي ÷ خدمة الدين
• هامش التدفق النقدي = صافي الدخل التشغيلي − خدمة الدين
• نسبة التغطية المئوية = DSCR × 100

صافي الدخل التشغيلي هو دخل العقار بعد مصروفات التشغيل وقبل خدمة الدين. أما خدمة الدين فهي أصل الدين والفائدة المستحقان على دين العقار خلال الفترة نفسها. لا تطرح القسط ضمن تفصيل مصروفات التشغيل ثم تدخله مرة أخرى بوصفه خدمة دين.

مثال عملي

لنفترض أن صافي الدخل التشغيلي السنوي لعقار تجاري هو 150,000، وأن خدمة الدين السنوية هي 120,000 بالعملة نفسها.

• DSCR = 150,000 ÷ 120,000 = 1.25
• هامش التدفق النقدي = 150,000 − 120,000 = 30,000
• نسبة التغطية = 1.25 × 100 = 125%

تحصل على النسبة نفسها عند استخدام 12,500 و10,000 شهريًا، لأن الحاسبة تحوّل القيمتين إلى سنوية بالمعامل نفسه. تعني النسبة الأعلى من 1 أن صافي الدخل التشغيلي المُدخل أكبر من خدمة الدين المُدخلة، وتعني النسبة الأقل من 1 أنه أصغر منها. لكن هذه النتيجة الحسابية لا تحدد ما إذا كانت جهة التمويل ستوافق على القرض.

طابق التعريفات قبل المقارنة

يعرّف مكتب مراقب العملة الأمريكي نسبة تغطية خدمة الدين للعقار بأنها صافي الدخل التشغيلي مقسومًا على خدمة الدين السنوية. ومع ذلك، قد تستخدم برامج التمويل تدفقًا نقديًا معدّلًا أو تخصم احتياطيات أو تعتمد دفعات مفترضة أو التزامات إضافية. قبل مقارنة النتيجة بعرض تمويل أو شرط تعاقدي، تحقّق من تعريف الجهة الممولة للدخل والمصروفات وخدمة الدين. الهدف الذي تدخله مرجع للمقارنة فحسب، وليس شرطًا عامًا تحدده الحاسبة.

لا تقدّر هذه الحاسبة الحد الأقصى للقرض أو سعر الفائدة أو قيمة العقار أو الضرائب أو الأهلية. وهي تقدير حسابي لأغراض التخطيط، وليست مشورة مالية أو قانونية أو ائتمانية.