حاسبة الرهن العقاري متغير المعدل (ARM)
الرهن العقاري متغير المعدل (ARM) يثبّت معدلا منخفضا لفترة تمهيدية، وأكثر الهياكل شيوعا هي 5/1 و7/1 و10/1، ثم يعاد ضبطه إلى معدل مرتبط بالسوق كل سنة. تعرض هذه الحاسبة رقمين مهمين: ما تدفعه خلال السنوات الثابتة، وما ستدفعه إذا قفز المعدل إلى افتراض اختبار الضغط لديك عند أول تعديل. والفرق بين الرقمين هو مقدار خطر الرهن متغير المعدل بالدولار.
كيف تحاكي رهنا متغير المعدل
-
1
أدخل مبلغ القرض والمدة
عادة أصل الدين الكامل بعد الدفعة الأولى، مستهلكا على مدى 30 سنة.
-
2
حدّد المعدل التمهيدي والفترة الثابتة
المعدل التشجيعي المنخفض (مثلا 5.5%) الذي يُطبّق خلال السنوات الثابتة (5 أو 7 أو 10).
-
3
حدّد معدلا معدّلا لاختبار الضغط
استخدم المؤشر الحالي مضافا إليه الهامش، أو الحد الأقصى مدى حياة القرض: حسب ما تريد رؤيته.
-
4
اقرأ الدفعتين والرصيد عند إعادة الضبط
تستهلك الحاسبة الفترة التمهيدية، ثم تعيد استهلاك الرصيد المتبقي بالمعدل الجديد على المدة المتبقية.
كيف تقرأ عرض الرهن متغير المعدل
تُكتب منتجات الرهن متغير المعدل بصيغة الفترة الأولية / تواتر التعديل. فالرهن 5/1 ثابت لمدة 5 سنوات ثم يتعدّل كل سنة واحدة. والرهن 7/6 ثابت لمدة 7 سنوات ثم يتعدّل كل 6 أشهر (وهو الآن المعيار في ظل مؤشرات SOFR).
| المنتج | السنوات الثابتة | يتعدّل كل | الاستخدام الشائع |
|---|---|---|---|
| 5/1 ARM | 5 | سنة واحدة | المشترون الذين يخططون للبيع أو إعادة التمويل خلال 5 سنوات |
| 7/1 ARM | 7 | سنة واحدة | الفكرة نفسها، بمهلة أطول |
| 10/1 ARM | 10 | سنة واحدة | فترة تمهيدية طويلة، بخصم أصغر مقارنة بالثابت 30 سنة |
| 5/6 ARM | 5 | 6 أشهر | القروض الحديثة المرتبطة بمؤشر SOFR |
حدود المعدل
تحمل معظم الرهون متغيرة المعدل بنية حدود تُكتب بصيغة الأولي/الدوري/مدى الحياة، مثلا 2/2/5. وهذا يعني:
- قفزة قصوى بنسبة 2% عند أول إعادة ضبط
- قفزة قصوى بنسبة 2% عند كل إعادة ضبط لاحقة
- حد أقصى 5% فوق معدل البداية، طوال مدة القرض
أدخل الحد الأقصى مدى حياة القرض في حقل المعدل المعدّل لرؤية الدفعة في أسوأ الحالات.
السؤال الحقيقي
لا يكون الرهن متغير المعدل أرخص من القرض الثابت إلا في الأشهر التي تحتفظ فيها به عند المعدل التمهيدي. فإذا بقيت المعدلات مستقرة أو هابطة عند انتهاء فترتك الثابتة، تكون أنت الرابح. أما إذا ارتفعت، فقد تكون صدمة الدفعة قاسية. احسب دائما أفق التعادل قبل التوقيع.
الأسئلة الشائعة
ترتبط الرهون متغيرة المعدل الجديدة في الولايات المتحدة بمتوسط مؤشر SOFR لمدة 30 يوما (معدل تمويل الإقراض الليلي المضمون) الذي ينشره بنك الاحتياطي الفيدرالي في نيويورك. أما الرهون المرتبطة بمؤشر LIBOR فقد أُلغيت تدريجيا في عام 2023.
معدل إعادة الضبط = المؤشر + الهامش، مع الخضوع للحدود المنصوص عليها في سند القرض. والهامش ثابت طوال عمر القرض (عادة من 2.25% إلى 3.00%)؛ أما المؤشر فيتحرك مع السوق.
نعم، بعد كل تعديل، يوزَّع الرصيد المتبقي على المدة المتبقية بالمعدل الجديد، فتتغير الدفعات لكن القرض يبقى يُسدَّد في موعده.
عندما يكون خصم المعدل التمهيدي مضروبا في عدد الأشهر التي ستحتفظ فيها بالقرض فعليا أكبر من تكلفة أي قفزات في المعدل بعد ذلك. فلمدة احتفاظ مقدارها 5 سنوات مع خصم 1%، يفوز الرهن متغير المعدل في الغالب.
أدوات ذات صلة
حاسبة 401(k)
توقّع رصيد 401(k) من الراتب والعمر ونسبة المساهمة ومطابقة صاحب العمل والعائد المتوقع، مع حدود IRS لعام 2026 وتفصيل سنة بسنة.
حاسبة علم الأعداد
احسب أرقام علم الأعداد المرتبطة بالاسم وفق القيم الفيثاغورية أو الكلدانية: التعبير، رغبة الروح والشخصية.
حاسبة ضريبة القيمة المضافة وضريبة المبيعات
احسب الضريبة على مبلغ غير شامل للضريبة، أو استخرج الضريبة المضمنة في سعر شامل. مناسبة لضريبة القيمة المضافة وGST وضريبة المبيعات.
حاسبة دفعات HELOC
احسب دفعة HELOC الشهرية في فترة السحب بفوائد فقط وفترة السداد المقسطة حسب الرصيد ومعدل APR والمدة.
حاسبة تكلفة الوقود
قدّر تكلفة الوقود من المسافة واستهلاك السيارة وسعر المحطة. استخدم كم/لتر أو L/100 كم أو MPG مع وحدات متطابقة.
حاسبة مؤشر كتلة الجسم BMI
احسب مؤشر كتلة الجسم من الطول والوزن. يعرض التصنيف حسب منظمة الصحة العالمية، ونطاق الوزن الصحي، وحدود استخدام BMI.