حاسبة معدل الرسملة (Cap Rate)
معدل الرسملة، أو Cap Rate، هو أسرع وسيلة لتقدير حجم الدخل الذي يدرّه استثمار عقاري مقارنةً بسعره. فهو يعبّر عن صافي الدخل التشغيلي للعقار كنسبة مئوية مما تدفعه مقابله، بحيث تصبح صفقتان مختلفتان تمامًا قابلتين للمقارنة المباشرة. أدخل سعر الشراء والدخل الإجمالي السنوي ومصروفات التشغيل السنوية، وستعيد لك هذه الحاسبة فورًا معدل الرسملة وصافي الدخل التشغيلي (NOI) وصافي الدخل التشغيلي الشهري. عادةً ما يعني معدل الرسملة الأعلى دخلًا أكبر مقابل كل وحدة نقدية مستثمَرة، لكنه قد يشير أيضًا إلى مخاطر أعلى.
كيفية حساب معدل الرسملة
-
1
أدخل سعر الشراء
استخدم السعر الذي دفعته أو تتوقع دفعه مقابل العقار. هذا هو مقام معدل الرسملة، لذا استخدم رقمًا شاملًا واقعيًا للحصول على أصدق نتيجة.
-
2
أدخل الدخل الإجمالي السنوي
اجمع الإيجار وأي دخل آخر يدرّه العقار خلال سنة كاملة بأسعار السوق الواقعية، قبل خصم أي تكاليف.
-
3
أدخل المصروفات السنوية
اجمع تكاليف التشغيل السنوية: الإدارة والتأمين والصيانة والرسوم العقارية والمرافق ومخصص الشغور. استبعد أقساط التمويل العقاري، فمعدل الرسملة لا يأخذ التمويل في الحسبان.
المعادلة
يُبنى معدل الرسملة من رقمين: صافي الدخل التشغيلي والسعر.
- صافي الدخل التشغيلي (NOI) = الدخل الإجمالي السنوي − مصروفات التشغيل السنوية
- معدل الرسملة = (NOI ÷ سعر الشراء) × 100
والأهم أن صافي الدخل التشغيلي يستبعد أقساط التمويل العقاري والإهلاك وضريبة الدخل. فمعدل الرسملة يقيس العقار نفسه لا طريقة تمويلك له، وهذا بالضبط ما يجعله مفيدًا لمقارنة الصفقات على قدم المساواة.
مثال محلول
تشتري عقارًا صغيرًا للإيجار بسعر 1,200,000 ر.س. يدرّ 96,000 ر.س من الإيجار الإجمالي سنويًا، وتنفق 28,800 ر.س سنويًا على الإدارة والتأمين والرسوم والصيانة ومخصص الشغور.
NOI = 96,000 − 28,800 = 67,200 ر.س.
معدل الرسملة = (67,200 ÷ 1,200,000) × 100 = 5.60%.
صافي الدخل التشغيلي الشهري = 67,200 ÷ 12 = 5,600 ر.س.
أي إن كل وحدة نقدية من السعر تعيد نحو ستة هللات سنويًا من الدخل التشغيلي، قبل أي قرض.
| سعر الشراء | الدخل الإجمالي | المصروفات | NOI | معدل الرسملة |
|---|---|---|---|---|
| 900,000 ر.س | 81,000 ر.س | 24,300 ر.س | 56,700 ر.س | 6.30% |
| 1,200,000 ر.س | 96,000 ر.س | 28,800 ر.س | 67,200 ر.س | 5.60% |
| 1,800,000 ر.س | 118,800 ر.س | 35,640 ر.س | 83,160 ر.س | 4.62% |
أخطاء ينبغي تجنّبها
- إدراج التمويل العقاري. معدل الرسملة غير مُمَوَّل بالرفع المالي. وضع أقساط القرض ضمن المصروفات يقلّل صافي الدخل التشغيلي ويُفسد قابلية المقارنة.
- نسيان الشغور. نادرًا ما يكون العقار مؤجَّرًا بنسبة 100%. خصّص مبلغًا واقعيًا للشغور ضمن المصروفات.
- استخدام الإيجار المطلوب بدل إيجار السوق. الدخل المتفائل يضخّم معدل الرسملة. تحقَّق من الإيجارات مقابل إعلانات مماثلة.
- اللهاث وراء الرقم الأعلى. قد يشير معدل الرسملة المرتفع جدًا إلى موقع ضعيف أو صيانة مؤجَّلة أو مخاطر أعلى، لا إلى صفقة رابحة.
الأسئلة الشائعة
يعتمد ذلك على السوق ونوع الأصل. في كثير من المناطق يكون معدل الرسملة بين 5% و10% أمرًا معتادًا، حيث تقع المواقع المتميزة المنخفضة المخاطر في الطرف الأدنى، والأسواق الأعلى مخاطرةً أو الأعلى عائدًا في الطرف الأعلى. قارنه بعقارات مماثلة في المنطقة نفسها بدلًا من هدف ثابت موحَّد.
لا. معدل الرسملة مقياس غير مُمَوَّل بالرفع المالي: فصافي الدخل التشغيلي يستبعد أقساط التمويل العقاري، ومن ثَمّ يعكس عائد العقار بصرف النظر عن التمويل. ولأخذ القرض في الحسبان، استخدم بدلًا من ذلك حاسبة العائد النقدي على النقد (cash-on-cash) أو حاسبة العقار المؤجَّر.
هما مترابطان ترابطًا وثيقًا. فكل من عائد الإيجار الصافي ومعدل الرسملة يقسم الدخل بعد المصروفات على السعر. ومعدل الرسملة هو المصطلح القياسي في العقارات التجارية ويستخدم دائمًا صافي الدخل التشغيلي، في حين يُذكر عائد الإيجار غالبًا بصيغتيه الإجمالية والصافية معًا.
تكاليف التشغيل السنوية: إدارة العقار والتأمين والرسوم العقارية والصيانة والمرافق التي تدفعها ومخصص الشغور. لا تدرج أصل القرض العقاري أو فوائده، ولا الإهلاك، ولا التحسينات الرأسمالية لمرة واحدة.
لا. تجري كل عملية حسابية بالكامل داخل متصفحك. لا يُرسَل أي شيء تكتبه إلى خادم ولا يُحفَظ في أي مكان.
أدوات ذات صلة
حاسبة مؤشر كتلة الجسم BMI
احسب مؤشر كتلة الجسم من الطول والوزن. يعرض التصنيف حسب منظمة الصحة العالمية، ونطاق الوزن الصحي، وحدود استخدام BMI.
حاسبة المعدل التراكمي
احسب المعدل التراكمي من الدرجات الحرفية والساعات المعتمدة. تدعم مقياسي الولايات المتحدة 4.0 و5.0 للمقررات المتقدمة مع جدول الحروف القياسي A/B/C/D.
حاسبة ضريبة القيمة المضافة وضريبة المبيعات
احسب الضريبة على مبلغ غير شامل للضريبة، أو استخرج الضريبة المضمنة في سعر شامل. مناسبة لضريبة القيمة المضافة وGST وضريبة المبيعات.
حاسبة العمر
احسب العمر الدقيق بالسنوات والشهور والأيام من تاريخ الميلاد، مع إجمالي الأيام والساعات والعد التنازلي لعيد الميلاد القادم.
حاسبة دفعات HELOC
احسب دفعة HELOC الشهرية في فترة السحب بفوائد فقط وفترة السداد المقسطة حسب الرصيد ومعدل APR والمدة.
حاسبة السعرات الحرارية
قدّر احتياجك اليومي من السعرات لهدفك باستخدام BMR بمعادلة Mifflin-St Jeor وعوامل النشاط. يشمل أهداف العجز والفائض.