Softonic

مُحسِّب قرض الرهن العقاري المتغير (HELOC)

خطوة 1 / 4 HELOC estimate

Use your estimated market value, not the original purchase price.

يتيح لك خط ائتمان مبني على رأس المال العقاري أن تقترض مبلغًا من قيمة عقارك وفق الحد الأقصى المحدد بناءً على نسبة القرض إلى القيمة (CLTV). فقط أدخل قيمة عقارك، ومتبقي قرض الرهن العقاري الأول، وسجل ائتمانيك، والحد الأقصى لـ CLTV الذي يحدده المقرض، وسيعرض لك الآلة الحاسبة مبلغ الخط الائتماني، والمدفوعة الشهرية للفوائد فقط خلال فترة السحب، بالإضافة إلى الدفعة المستحقَة على أساس التسوية عند بدء سداد القرض.

كيفية تقدير قرض الاستحقاق المستمر للائتمان العقاري (HELOC)

  1. 1

    أدخل قيمة منزلك ورصيد القرض العقاري

    استخدم تقييمًا حديثًا أو تقديرًا على غرار تقديرات موقع Zillow للقيمة، بالإضافة إلى المبلغ المستحق حاليًا من كشف قرض الرهن العقاري الخاص بك.

  2. 2

    قم بتعيين حد CLTV

    يحدد معظم مقرضي القروض حدًا أقصى لمعدل نسبة القرض إلى القيمة يبلغ بين 80% و90%. وتستخدم الآلة الحاسبة هذا الحد للعثور على أقصى مبلغ يمكن تمويله.

  3. 3

    شروط السحب والسداد

    تتميز القروض العقارية المتغيرة المحدودة (HELOC) النموذجية بفترة سحب مدتها 10 سنوات وفترة سداد تتراوح بين 10 و20 سنة، مع معدل فائدة متغير.

  4. 4

    استعرض سيناريوهات الدفع

    راجع المدفوعات المستحقة فقط من الفوائد خلال مرحلة السحب، والمدفوعات المُستهلكة بالكامل أثناء عملية السداد.

كيف يعمل قرض الاستحقاق المستمر للديون العقارية من الناحية الرقمية؟

قرض القسط المستمر للإسكان (HELOC) هو خط ائتماني دوري، وليس قرضًا لمرة واحدة بمبلغ ثابت. يُحدد لك حد أقصى للمبلغ القابل للاقتراض (يُعرف بـ“مبلغ الخط“)، ويمكنك خلال فترة الاستخدام أن تقتضي مبالغ، وتعيد سدادها، ثم تقتضي مبالغ جديدة مرة أخرى.

حساب عدد سطور الخط

Maximum line = (Home value × CLTV limit) − Current mortgage balance

مثال: منزل بقيمة 500,000 دولار أمريكي، مع قرض عقاري قدره 300,000 دولار أمريكي ضمن حد أقصى لنسبة قيمة العقار إلى قيمة الشركة (CLTV) يبلغ 85٪.

Maximum line = (500,000 × 0.85) − 300,000 = 425,000 − 300,000 = $125,000

مراحل الرسم مقابل السداد

المرحلة الطول النموذجي نوع الدفع
الرسم 5–10 سنوات الفائدة تُحسب فقط على الرصيد الحالي
السداد 10–20 عامًا أصل القرض مع الفوائد، مع سداد كامل على مدى هذه الفترة

خلال مرحلة السحب، تعني نسبة فائدة سنوية مركبة (APR) قدرها 7.5٪ على رصيد قدره 50,000 دولار دفعًا شهريًا قدره 50,000 × 0.075 / 12 = $312.50. وعند بدء السداد، يرتفع نفس المبلغ البالغ 50,000 دولار على مدى 20 عامًا وبمعدل فائدة سنوي مركب قدره 7.5٪ إلى حوالي $402.78 شهريًا.

معدل التعرض المتغير

معظم قروض القرض العقاري المستمر (HELOCs) تعتمد على سعر الفائدة الأساسي في الولايات المتحدة مع هامش إضافي (ويُعد معدل “السعر الأساسي + 1%” نموذجيًا للائتمان القوي). فإذا ارتفع السعر الأساسي بمقدار 100 نقطة أساس، فإن دفعك للفوائد فقط يزداد بشكل متناسب. تجرب ميزانيتك ضد سيناريو يعتمد على سعر الفائدة الأساسي زائد 3%.

الرسوم والفخاخ التي يجب مراقبتها

الأسئلة الشائعة

خلال فترة السحب، تُفرض الفوائد فقط على المبلغ الذي تم اقتراضه فعليًا، وليس على إجمالي الحد الائتماني. على سبيل المثال، في حد ائتماني قدره 100,000 دولار مع سحب بقيمة 10,000 دولار، تُفرض الفوائد فقط على المبلغ البالغ 10,000 دولار. بمجرد بدء السداد، يتم استرداد كامل المبلغ المستخرج تدريجيًا، وتزداد قيمة الدفع بشكل كبير.

يُقاس مؤشر LTV بنسبة القرض إلى قيمة المنزل، بينما يُحسب مؤشر CLTV بعد إضافة جميع الرهون العقارية — مثل الرهن العقاري الأولي، وقرض الاسترداد من الرهن العقاري (HELOC)، وأي رهن عقاري ثانٍ — إلى القيمة الإجمالية للمنزل. ويقتصر مقرض يحدّ قيمة مؤشر CLTV عند 85٪ على تمويل قرض الاسترداد من الرهن العقاري فقط حتى يصل إجمالي الدين إلى هذا الحد.

وفقًا للقانون الأمريكي الحالي، يمكن خصم فوائد قرض الاستحقاق المستمر للمنزل (HELOC) فقط إذا تم استخدام الأموال لشراء المنزل أو بنائه أو تحسينه بشكل جوهري، وذلك ضمن الحد الأقصى المجموعي لديون الرهن العقاري؛ وتختلف القواعد حسب الولاية أو المنطقة القضائية، لذا يُنصح بالاستشارة مع متخصص في الشؤون الضريبية.

تحوّل الدين غير المضمون (مثل بطاقات الائتمان) إلى دين مضمون (مثل منزلك). إذا تأخرت في السداد، يمكن للمقرض مصادرة العقار. ونظرًا لهذا الضمان، تكون قروض الاستئجار المرتبطة بالمنزل (HELOCs) أقل تكلفة، وبالتالي فإن هناك تبادلًا حقيقيًا في التكاليف؛ لذا يجب استخدامها فقط إذا كنت متأكدًا من أن دمج القروض سيقلل التكلفة الإجمالية، وكان لديك خطة واضحة لسدادها.